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江苏通标土地房地产资产评估造价咨询有限公司（http://www.jstbjc.cn/）
徐州市国土资源局办事指南（http://www.jsmlr.gov.cn/xz/wsbs/bszn/bdc/）
徐州市税务局办税指南（http://pub.jsds.gov.cn/col/col54074/index.html）
房地产评估学堂
一、房地产估价在社会经济建设中作用？
答：房地产估价是市场经济不可或缺的部分，随着经济社会发展特别是房地产市场的发展和人们财产保护意识的增强，会产生越来越多的房地产估价需要。房地产估价的作用越来越大，服务的领域越来越广、房地产估价行业日趋成熟并在各项经济活动中渐显其地位及重要性。
二、房地产的特性有哪些？为何房地产具有投资性？
答： （一）房地产特性有以下几个方面：
1、不可移动
2、独一无二
3、寿命长久
4、供给有限
5、价值较大
6、用途多样
7、相互影响
8、易受限制
9、难以变现
10、保值增值
（二）受制于房地产的不可移动性、独一无二和寿命长久等特性，形成了房地产投资区别于其它投资的重要特性。
从社会的角度看，房地产投资尤其是房地产开发投资，对一个国家或地区的经济增长、就业机会创造以及相关产业发展，均具有重要带头作用，对增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利。提高城市公共品质和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献。
从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。
三、房地产的类型有哪些？
答：由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类:
(一) 根据土地的用途分类:
根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类:
1、 居住用地
2、 公用设施用地(含商业用地)
3、 工业用地
4、 仓储用地
5、 对外交通用地
6、 道路广场用地
7、 市政公用设施用地
8、 绿化用地
9、 特殊用地
(二) 根据房屋的用途分类:
1、 居住房地产
2、 商业房地产
3、 办公房地产
4、 旅馆房地产
5、 餐饮房地产
6、 娱乐房地产
7、 工业房地产
8、 农业房地产
9、 特殊用途房地产
10、综合房地产
四、一般住宅、工业、商业土地使用权的年限？
答： 1、 住宅土地使用年限为70年；
1、 工业土地使用年限为50年；
2、 商业土地使用年限为40年。
五、房地产估价目的有哪些？
答： 1、 房地产抵押估价；
2、 房地产税收估价；
3、 房地产征收、征用估价；
3、 房地产拍卖、变卖估价；
4、 房地产分割、合并估价；
5、 房地产损害赔偿估价；
6、 房地产保险估价；
7、 房地产转让估价；
8、 房地产租赁估价；
9、 建设用地使用权出让估价；
10、 房地产投资基金物业估价；
11、 为财务报告服务的估价；
12、 企业各类经济活动涉及的房地产估价；
13、 房地产纠纷估价；
14、 其它目的的房地产估价。
六、房地产估价程序？
答： 1、 受理估价委托；
2、 确定估价基本事项；
3、 编制估价作业方案；
4、 搜集估价所需资料；
5、 实地查勘估价对象；
6、 选用估价方法进行测算；
7、 确定估价结果；
8、 撰写估价报告；
9、 审核估价报告；
10、 交付估价报告；
11、 保存估价资料。
七、房地产价值时点及其重要性？
答：价值时点是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。由于同一估价对象在不同的时间会有不用的价值或价格，所以估价时点必须要搞清楚是评估估价对象在哪个时间的价值或价格，即要确定价值时点。但是价值时点不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。
八、房地产价值类型有哪些？房地产评估价值有哪些？
答：房地产价值类型主要包括市场价值、投资价值、快速变现价值、现状价值、残余价值。
房地产评估价值有比较价值、收益价值、成本价值、开发价值。
九、房地产估价原则有哪些？
答： 1、 独立、客观、公正原则；
2、 合法原则；
3、 价值时点原则；
4、 替代原则；
5、 最高最佳利用原则。
十、房地产评估应搜集哪些资料？
答： 1、 反映估价对象状况的资料；
2、估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料；
3、对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；
4、对房地产价值、价格有普遍影响的资料。
十一、房地产估价依据的法律、法规和规范，各举五条？
答： 1、房地产估价依据的法律有《中华人民共和国资产评估法》、《中华人
民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》；
2、房地产估价依据的法规有《土地管理法实施条例》、《城市房地产开
发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用
权出让和转让暂行条例》、《物业管理条例》
3、房地产估价依据的规范有《房地产估价规范》、《房地产估价基本术
语标准》、《房产测量规范》、《房屋登记办法》、《城市房地产抵押管理办法》。
十二、房地产评估方法有哪些？
答： 比较法、收益法、成本法、假设开发法、其他估价方法。
十三、比较法的概念及其适用的房地产类型？
答： 比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
比较法适用的房地产类型有住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。
十四、成本法的概念及其适用的房地产类型？
答： 成本法是指测算估价对象在价值时点的重置成本或者重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
成本法适用的房地产类型有新近开发建设完成的房地产（新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（旧的房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）、计划开发建设的房地产（期房）。
十五、收益法的概念及其适用的房地产类型？
答： 收益法是指预测估价对象未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转化为价值得到估价对象价值或价格的方法。
收益法适用的房地产类型有住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库（用于出租的）、农地等。
十六、假设开发法的概念及其适用的房地产类型？
答： 假设开发法是指求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
假设开发法适用的房地产类型有可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（房地产开发项目）、可重新开发、更新改造或改变用途的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修等）
十七、住宅房地产评估实地查勘应包括的内容？
答： 1、估价对象的位置、四至、楼盘名称；
2、估价对象建筑结构、户型种类、楼层；
3、估价对象建筑年代；
4、估价对象通风、采光、噪声情况；
5、估价对象周边景观及配套设施情况；
6、估价对象类型，如属于住宅小区、组团、单体楼等；
7、估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；
8、估价对象设施及管理状况；
9、估价对象内部装饰装修状况；
10、估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。
十八、商业房地产评估实地查勘应包括的内容？
答： 1、估价对象的位置、四至；
2、用途，一种用途，两种或两种以上用途；
3、估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室；
4、估价对象建筑年代；
5、估价对象周边的商业繁华程度；
6、估价对象周边办公集聚度；
7、估价对象周边交通便捷度；
8、估价对象周边公共配套设施；
9、估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；
10、估价对象内部设施及物业管理状况；
11、估价对象内部装饰装修状况；
12、估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。
十九、工业房地产评估实地查勘应包括的内容？
答： 1、 估价对象的坐落、四至、名称；
2、 估价对象建筑结构、楼层、跨度、成新率；
3、 估价对象建筑年代；
4、 估价对象占地面积、容积率；
5、 估价对象具体用途、类型，如属于普通生产车间、腐蚀性生产车间等；
6、 估价对象附属设施状况；
7、 估价对象周边交通便捷度；
8、 估价对象工业集聚度；
9、 估价对象周边基础设施及公共配套设施状况；
10、估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；
11、估价对象内部设施及物业管理状况；
12、估价对象内部装饰装修状况；
13、估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。
二十、涉案房地产评估应注意事项？
答：房地产司法鉴定估价程序按照相关国家规范进行（略）。
1、司法鉴定实地查勘应按下列步骤和要求进行：
（一）收到申请人预交估价费后3个工作日内，房地产估价机构项目负责人应将已收费情况告知人民法院承办人，并预约实地查勘时间；
（二）按照人民法院的通知到达查勘现场，与人民法院承办人、相关当事人共同进行实物查勘，制作查勘笔录，查勘笔录由在场各方人员签名，并拍摄到达现场的各方人员的入景照片或录像。查勘记录和现场拍摄资料应当作为估价档案资料妥善保管；
（三）注册房地产估价师在实地查勘时要认真核对委托书中载明的事项，将估价对象现状与人民法院移交的相关权属证明资料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片，内外部状况照片应当作为估价报告的附件；
（四）对实地查勘时发现实际情况与委托书、移交资料的记载有差异的，应当在实地查勘记录上载明，在实地查勘完成后向人民法院书面汇报，由人民法院决定是否调整估价范围、价值类型等估价基本事项，房地产估价机构以人民法院的复函为依据进行下一步工作安排；
（五）由于各种原因不能进入估价对象内部、不能拍摄内部状况照片、不能逐一核对估价对象的，应与人民法院沟通是否属于可退案的情形；当不能进入或逐一核对的估价对象是普遍的、常见的房地产时，房地产估价机构可向人民法院提出是否可参照类似房地产进行估价的书面请示，人民法院因案情需要同意的，应继续进行估价，但在估价报告中应予以披露。
2、市场调查
市场调查应围绕委托估价目的、估价对象特点、拟采用的估价方法等确定调查范围和方法。调查资料应作为估价档案资料妥善保管。
3、估价测算时应注意以下事项：
（一）采用各类估价技术依据的次序：国家标准，行业标准，地方标准，行业惯例，企业内部标准，估价师的从业经验和专家公开发表的研究成果；
（二）估价方法的取舍和测算过程应遵循估价行业标准的要求。估价方法取舍的原因应在报告中予以说明；
（三）根据现行司法解释，房地产司法鉴定估价的价值类型为市场价值，通常不估价变现净值、变现价值或其他价值类型，不考虑拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转移分担。经房地产估价机构提示后，人民法院在估价委托中，仍然特别指明要求估价变现净值或变现价值的，可以在列出市场价值之后，再列出其扣除全部交易税费后的变现净值或变现价值。
